Odborníci nám prezradili, aké zmeny sa očakávajú na hypotekárnom trhu a ako zvyšovanie sadzieb ovplyvní ceny bytov
Predpovede odborníkov po septembrovom zvýšení kľúčovej sadzby centrálnou bankou sa začali napĺňať. Úverové organizácie vydávajúce hypotéky začali zvyšovať úrokové sadzby.
Účastníci trhu vysvetlili, ako sa môžu správať iné hypotekárne banky, aké zmeny očakávajú na hypotekárnom trhu a ako to, čo sa deje, ovplyvní ceny bývania.
„Vzhľadom na rastúce sadzby hypoték sa dopyt po bývaní zníži“
Maria Litinetskaya, riadiaca partnerka Metrium:
— Obnovenie znižovania sadzieb by sme zatiaľ nemali očakávať. V roku 2019 sa v dôsledku zvýšenia DPH zvýši inflácia, s čím začne centrálna banka bojovať zvýšením kľúčovej sadzby. K sprísneniu menovej politiky budú tlačiť úrady aj ďalšie faktory (povedzme sankcie). V tejto situácii by prijateľným (ale, samozrejme, nie najlepším) možným scenárom bolo ponechať úrokové sadzby úverov na súčasnej úrovni alebo ich veľmi pomaly zvyšovať.
Teraz budeme pozorovať zotrvačnosť dopytu. Nie všetky rodiny, ktoré boli spokojné s 9-10% úrokovou sadzbou, mali prostriedky na akontáciu, aby mohli rýchlo reagovať na zníženie nákladov na pôžičku. Teraz „ťahajú rezervy“, aby dostali pôžičku včas, a akonáhle takíto kupujúci zrealizujú tento plán, dopyt začne postupne klesať.
Rastúce úrokové sadzby hypoték začnú postupne spomaľovať nákupnú aktivitu, čo je presne to v poslednej dobe umožnilo vývojárom presadzovať sebavedomejšiu cenovú politiku. Masové primárne bývanie v hlavnom meste od začiatku roka zdraželo takmer o 5 % – po troch rokoch poklesu cien. Musíte však pochopiť, že okrem dopytu ovplyvňujú ceny aj ďalšie faktory, ktoré s hypotékou nesúvisia. Už spomínané zvýšenie DPH prinúti developerov zvýšiť ceny minimálne o 2,5-3%. Rast cien úverov na bytovú výstavbu v kontexte prechodu odvetvia na projektové financovanie povedie aj k rastu cien. Vo všeobecnosti môžeme povedať, že bývanie bude menej dostupné.
"Ceny v nových budovách porastú, ale nie kvôli rastúcim sadzbám"
Irina Dobrokhotová, predsedníčka predstavenstva spoločnosti Best-Novostroy:
— Na vyhlásenie centrálnej banky o zvýšení kľúčovej sadzby, ktoré regulátor urobil 14. septembra 2018, banky reagovali okamžite. A to je celkom prirodzené, keďže banky si berú úvery od centrálnej banky a ďalej ich predávajú svojim klientom, čím zarábajú maržu na rozdieloch v sadzbách. Zvýšenie kľúčovej sadzby o 0,25 % však nie je kritické, v skutočnosti sa sadzba vrátila na hodnotu z jari 2018. A hoci množstvo bánk zvýšilo sadzby o 0,5 až 1 %, toto zvýšenie nemôže urobiť hypotekárne úvery nedostupnými. Hypotéku si môžete vziať bez obáv, najmä preto, že na primárnom trhu väčšina developerov a bánk vytvára pohodlné podmienky na kúpu nehnuteľností a ich spoločné programy vám umožňujú čerpať hypotéku už od 6 % ročne.
Nárast cien predpokladáme aj v novostavbách, nie však z dôvodu zvýšenia sadzieb hypoték, ale v súvislosti s novelami 214-FZ a prechodom na viazané účty, čo povedie k predraženiu nových projektov. Tieto zmeny však treba očakávať až v roku 2019. Medzitým nevidíme dôvod na znižovanie nákupnej aktivity, a to ani zo strany hypotekárnych dlžníkov.
"Banky sa rozhodnú zvýšiť sadzby do dvoch týždňov"
Svetlana Volskaya, vedúca obchodného oddelenia kancelárie „On Kievskaya“ spoločnosti Miel-Network of Real Estate Offices:
— Od mnohých bánk očakávame zvýšenie sadzieb. Niektorí z nich na zvýšenie okamžite zareagovali, iní sa v priebehu nasledujúcich dvoch týždňov rozhodnú zvýšiť vlastné sadzby hypoték. Existuje možnosť, že rast bude približne 1,5 %. S najväčšou pravdepodobnosťou sa niektoré banky rozhodnú pre jednorazové zvýšenie sadzby s prihliadnutím na prípadné následné zvýšenie kľúčovej sadzby centrálnou bankou. Iné banky budú radšej sledovať kroky centrálnej banky, pričom úrokovú sadzbu hypotéky upravia na sumu, ktorú centrálna banka oznámi. Napriek zvyšovaniu sadzieb hypoték zatiaľ nie sú reálne ekonomické predpoklady na zvyšovanie cien bytov. Výraznú korekciu cien na sekundárnom trhu s bývaním preto neočakávame až do Nového roka.
Hypotekárny trh zostáva pokojný a stabilný
Alena Deryabina, generálna riaditeľka Don-Stroy Invest:
— Hovoriť o zvyšovaní sadzieb hypoték ako o dlhodobom trende je predčasné. Samotný DOM.RF hodnotí zvýšenie sadzieb ako dočasné opatrenie vo všeobecnosti na trhu hypotekárnych úverov zostáva pokoj a stabilita. Je nepravdepodobné, že by malé zvýšenie sadzieb malo kritický vplyv na dopyt: sadzby do 10 % ročne zostávajú prijateľnou úrovňou pre väčšinu kupujúcich. Developeri sa dnes neobmedzujú len na základné hypotekárne programy a snažia sa klientom ponúknuť maximum rôzne možnosti nákupov. Napríklad programy dotovaných hypoték, ktoré sa vyvíjajú spoločne s bankami pre konkrétne projekty. Vo všeobecnosti hypotéky na posledné roky sa stal efektívny nástroj predaj vo všetkých segmentoch nehnuteľností a dnes nevidíme predpoklady na nejaké razantné zmeny.
„Rast cien brzdí klesajúci príjem domácností“
Olga Shikhova, vedúca oddelenia hypoték v realitnej kancelárii Bon Ton:
„Zaznamenávame situáciu, keď sa sadzby posúvajú na určitú úroveň, ktorá zodpovedá možnostiam bánk. Očakávaný nárast, teda po revízii kľúčovej sadzby, je v priemere 0,25 – 0,5 %. Najatraktívnejšie hypotekárne programy zároveň poskytujú minimálne sadzby 8,5 – 9 %, čiže hranica citlivosti je ešte ďaleko.
V krátkodobom horizonte neočakávame výrazné cenové výkyvy – vzhľadom na obrovské objemy predávaných bytov a pomerne vysoké tempo predaja nových projektov nie je vhodné, aby developeri tieto podmienky menili. Stavebné povolenia vydané od začiatku roka 2018 sa odhadujú na približne 3,8 milióna metrov štvorcových. m, a to je pre Moskvu bez ohľadu na región a objemy stanovené v rámci rekonštrukcie. Rast cien zároveň brzdí aj situácia s hypotekárnymi sadzbami, ako aj pokles príjmov domácností, ktorý bol pozorovaný v posledných rokoch – aby developeri nestratili efektívny dopyt, budú postupovať opatrne pri implementácii svojich projektov.
"Centrálna banka sa dlho kývala, kľúčová sadzba mohla vzrásť skôr"
Sergey Shloma, riaditeľ oddelenia sekundárneho trhu v Inkom-Real Estate:
„Predpovedali sme zvýšenie kľúčovej sadzby centrálnej banky a po nej aj hypotekárnych sadzieb sme dokonca predpokladali, že to banka urobí ešte skôr, aby stabilizovala súčasnú ekonomickú situáciu vzhľadom na klesajúci kurz rubľa; Centrálna banka sa zároveň podľa nášho názoru dlhodobo kývala, no nech je to ako chce, svojim rozhodnutím poskytla trhu psychologickú podporu a prispela tak k posilneniu rubľa, čo prirodzene ovplyvnilo sadzby hypoték. V očakávaní tohto všetkého sme v priebehu posledných dvoch mesiacov upozorňovali našich klientov zvažujúcich, či si vziať hypotéku, že ak to neurobia teraz, budú si musieť neskôr zobrať úver s vyšším úrokom.
Zatiaľ sme však nezaznamenali, že by banky začali masívne zvyšovať úrokové sadzby hypoték, ale skôr vyčkávací prístup, keďže 0,25 % je pre nich stále nepodstatná zmena kľúčovej sadzby. Rubeľ pokračuje v posilňovaní. A ak nebude prijatý ďalší balík sankcií voči Rusku, kľúčová sadzba sa už nemusí zvýšiť. Ak hovoríme o cenách, všetko závisí od toho, aký výrazný bude pokles dopytu po hypotékach, len pomocou týchto údajov bude možné pochopiť trend cenovej korekcie.
„Kupujúci sa budú ponáhľať, aby si zobrali pôžičku teraz – pre viac priaznivé podmienky»
Oleg Stupenkov, šéf poradenskej spoločnosti TOP Idea:
— Správy o rastúcich sadzbách môžu stimulovať rast transakcií. Kupujúci sa, samozrejme, obávajú, pretože nikto nechce preplatiť. Mnohí sa ponáhľajú uzavrieť dohodu za súčasných, výhodnejších podmienok. Zvýšenie sadzieb sa zároveň zatiaľ nijako neprejavilo na raste či znižovaní cien novostavieb a je nepravdepodobné, že by sa developeri rozhodli z tohto dôvodu ceny znížiť, aby prilákali kupcov. Miera dokonca 10-11% ročne je celkom normálna a 12% ročne tiež. Samozrejme, ak sa niekomu podarilo získať hypotéku za 9 %, je to dobré, ale ľudia si budú brať úvery za vyššiu sadzbu.
Stále existujú programy na zníženie sadzby zo strany developera: keď si kupujúci bytu vezme hypotéku s nižšou úrokovou sadzbou a zvyšné 1-3% kompenzuje developer banke. Zároveň sa však takáto hypotéka vydáva na krátke obdobie (päť až sedem rokov) a developer je pripravený kompenzovať banku vo výške 200 - 300 tisíc (v segmente hromadného bývania) a nie viac ako 500-600 tisíc rubľov. (v obchodnej triede). Teraz už takéto ponuky začali ubúdať, no miestami ich stále nájdete v ekonomickej alebo komfortnej triede. Niekedy aj samotné banky ponúkajú zníženú sadzbu – napríklad platovým klientom, ako aj tým, ktorí uzatvárajú životné a zdravotné poistenie alebo vykonávajú transakcie elektronicky.
„Objavia sa nové programy na dotovanie sadzieb od vývojárov a bánk“
Alexey Kharitonov, obchodný riaditeľ pre „ Bytová výstavba, Rusko“ koncernu YIT:
— Samozrejme, nikto nedáva oficiálne vyjadrenia, ale v septembri vidíme úpravu sadzieb pre viacero bánk, s ktorými spolupracujeme, a predovšetkým Raiffeisenbank a Absolut (majú + 0,7 %). Hlavní hráči na trhu – Sberbank a VTB – však zmeny zatiaľ neoznámili. Pozrime sa, Sberbank bola vždy priekopníkom v znižovaní sadzieb - a dúfam, že bude outsiderom v ich zvyšovaní. Myslím si, že teraz na trhu uvidíme viac ponúk dotovaných sadzieb od developerov a bánk.
Som si istý, že nedôjde k drastickej zmene. Na zníženie sadzieb sa urobilo príliš veľa práce a v skutočnosti sa tomuto trhu prisľúbilo príliš veľa. vysokej úrovni— všetci si pamätáme cieľ 6 %. Čo sa týka obdobia rastu, rozhodujúce budú makroekonomické finančné ukazovatele, ktoré sú teraz, žiaľ, veľmi závislé od zahraničnej sankčnej politiky. Do budúcnosti som však optimista a myslím si, že koniec prvého štvrťroka 2019 určí trend, ktorý bude snáď opäť klesajúci. Za posledné štyri roky sa miera znižovala v priemere o 0,7 – 0,9 % ročne a v súčasných podmienkach by bolo dobré 0,5 %. S cenami bytov sa v najbližších šiestich mesiacoch nič nové nestane. Zmeny federálneho zákona 214 a financovanie projektov pre vývojárov v druhej polovici roku 2019 môžu mať väčší vplyv.
„Pre štát je výhodnejšie podporovať hypotekárny trh, ako zväčšovať problém podvedených investorov“
Alexander Pypin, vedúci analytik, CIAN:
— Do konca roka 2018 sa priemerná sadzba za poskytovanie hypotekárnych úverov môže zvýšiť o 0,75 % na sekundárnom trhu a o 0,25 % na primárnom trhu. V roku 2019 je možné, že sa sadzby vrátia na minimálne úrovne na primárnom trhu – stane sa tak buď v dôsledku stabilnej makroekonomickej situácie, alebo v dôsledku regulačného vplyvu štátu, vrátane programov dotovania sadzieb hypoték. Pre štát je výhodnejšie podporovať hypotekárny trh, ako čeliť nárastu problému podvedených vlastníkov akcií v dôsledku poklesu tržieb od developerov v dôsledku spomalenia vydávania hypoték na primárnom trhu. Touto konfiguráciou bude trpieť sekundárny trh s bývaním, ktorý žije bez vládnej stimulácie, čo sa však dialo aj v predchádzajúcich vlnách krízy, keď úrokové sadzby z úverov na sekundárnom trhu rástli výrazne viac ako na primárnom trhu a neskôr začali klesať.
Zmeny hypotekárnych sadzieb neovplyvnia primárny trh, keďže sa očakáva minimálny rast, a to aj z toho dôvodu, že zvýšenie sadzieb bude kompenzovať developeri, ktorí majú záujem o udržanie tempa predaja, a tiež obmedzovať štát reguláciou. trhu. Na sekundárnom trhu, kde neexistuje vládna politika, sa očakáva, že zvýšenie sadzieb bude výraznejšie, čo povedie k zníženiu dopytu, a teda k zníženiu potenciálu rastu cien na sekundárnom trhu, ktorý bol pozorovaný. v Rusku za posledný rok.
„Pri prvej príležitosti hráči na trhu znížia sadzby aspoň o zlomky percentuálnych bodov“
Dmitrij Tsvetov, riaditeľ marketingu a vývoja produktov, skupina spoločností A101:
— Zvýšenie sadzieb hypoték nebude mať priamy vplyv na ceny bývania. Výška sadzieb je kritická pre výšku mesačných splátok a dnes je to neporovnateľne dôležitejší ukazovateľ dostupnosti bývania pre obyvateľstvo. Dnes sa približne dve tretiny bytov v projektoch v cenovo dostupnom segmente kupujú prostredníctvom hypotekárneho úveru, a to najmä vďaka vývoju na trhu hypotekárnych úverov.
Zvýšenie sadzby DOM.RF je dočasné a v skutočnosti symbolické, pravdepodobne vážne neovplyvní výšku splátok hypoték. DOM.RF zároveň oznámil zlepšenie ďalších podmienok pre dlžníkov, čo možno považovať za ďalší znak celkovej stability na trhu hypotekárnych úverov. Ostatné banky možno budú musieť zvýšiť sadzby alebo ich v krátkodobom horizonte postupne zvyšovať. Ale obozretní zo straty klientov a ich pozícií na trhu budú hľadať možnosť kompenzovať tento rast napríklad programami bez akontácie alebo s pohyblivou sadzbou. Všetci chápu dlhodobú perspektívu: do roku 2024 by podľa dekrétu prezidenta Ruskej federácie nemala byť sadzba hypoték vyššia ako 8%. Preto pri prvej príležitosti začnú všetci účastníci trhu, ako aj samotná centrálna banka znižovať úrokové sadzby hypoték aspoň o zlomky percentuálnych bodov.
„Prognózy rastúcich sadzieb spôsobili nárast spotrebiteľského dopytu“
Konstantin Tyulenev, vedúci oddelenia maloobchodného predaja Ingrad Group of Companies:
— Volatilita hypotekárnych sadzieb, ktorú trh zaznamenal v posledných dvoch-troch rokoch, nemala prakticky žiadny vplyv na cenovú politiku developerov. V tomto prípade môžeme povedať, že ceny sú ovplyvnené zmenami dopytu v konkrétnom projekte v závislosti od lokality, štádia výstavby a konkurenčnej oblasti. Prognózy možného zvýšenia sadzieb hypoték spôsobili v auguste určitý nárast dopytu, ľudia sa snažili fixovať podmienky hypoték, no v septembri sa situácia vyrovnala. Nemyslím si, že zvýšenie sadzieb o 0,5-1% bude mať prudký dopad na dopyt, skôr to môže byť ovplyvnené dynamikou cien v developerských projektoch, ako aj všeobecnými trhovými trendmi spôsobenými zmenami v priemyselnej legislatíve.
Dobrý deň.
Som s vami, Dmitrij Ovsyannikov.
Otázky. Ale v tomto prípade otázky z nášho kanála YouTube:
"Dmitry, ahoj. Môžem poprosiť o radu? Tento rok si chceme zobrať hypotéku (Moskva). Akontácia je 15%. Nevieme sa rozhodnúť, kedy si to vezmeme: teraz (jar) alebo počkať do konca roka? Čítal som, že odborníci predpovedajú do konca roka ďalší mierny pokles sadzieb.
Zaujíma ma tvoj názor."
Čo môžem povedať o úrokových sadzbách?
Ak sa pozrieme na to, ako sa menili sadzby za obdobie 2 rokov (posledné), zistíme, že úrokové sadzby klesajú a niekedy vzniká pocit, že úrokové sadzby môžu iba klesať. Ale to nie je pravda.
A aby sme sa o tom presvedčili, stačí sa pozrieť na dlhšie časové obdobie, napríklad na obdobie 10 rokov.
Čo nájdeme? Že naše úrokové sadzby sa počas tohto obdobia dosť zmenili.
A nielen padali, ale aj rástli.
Napríklad v roku 2008 začali rásť úrokové sadzby a rast sadzieb začal okolo marca, čo viedlo, ako si pamätáme, k malej kríze.
Potom v roku 2009 začali banky znižovať úrokové sadzby a pokles (mierny pokles rýchlosťou asi pol percentuálneho bodu ročne) pokračoval približne do roku 2013.
Potom v roku 2013 začali úrokové sadzby pomaly, ale isto opäť rásť.
Vrchol rastu nastal... no, niekde na konci roku 2014, keď naša úžasná centrálna banka zvýšila kľúčovú úrokovú sadzbu.
A potom komerčné banky zvýšili úrokové sadzby,
(Tu však, zdá sa, nie je jasné, čo začalo ako prvé: podľa mňa predsa banky najskôr začali zvyšovať úrokové sadzby a potom zareagovala centrálna banka. A potom na reakciu centrálnej banky opäť zareagovali komerčné banky ).
To znamená, že do roku 2014 sme mali zvýšenie sadzieb. A až od roku 2015 úrokové sadzby klesli.
To znamená, že keď si berieme hypotekárny úver, tak tento úver je dosť dlhodobý, čerpá sa na viac ako jeden rok.
A dnes je priemerná „životnosť“ hypotekárneho úveru približne 10 rokov.
(Pre porovnanie, pred rokom 2008 bola priemerná „životnosť úveru“ približne 5 rokov).
To znamená, že „životnosť pôžičky“ sa predĺžila.
Pre ľudí je čoraz ťažšie splácať úvery.
No a podľa toho môžu naše úrokové sadzby nielen rásť, ale aj klesať.
A nielen padať, ale aj rásť. Len tak.
Okrem toho sme videli dve obdobia rastu v časovom období 10 rokov. A nie som si istý, že tento pád nepovedie k ďalšiemu rastu, že tento pád neskončí a že nezačne ďalšie obdobie rastu. Začať môže kedykoľvek.
Ako som povedal, nevidím ekonomické dôvody znížiť úrokové sadzby.
A ako som už povedal pred šiestimi mesiacmi, dôvody na zníženie úrokových sadzieb sú s najväčšou pravdepodobnosťou politické, nie ekonomické.
No, potom sa pozrieme: čo budeme mať v marci?
To znamená, že pred voľbami má zmysel znižovať úrokové sadzby. za čo? Aby sa myšlienky ľudí uberali pozitívnym smerom: sadzby sa znižujú - bývanie sa stáva dostupnejším.
Má však zmysel (politický zmysel) znižovať úrokové sadzby po voľbách?
Nie som si tým istý.
To znamená, že na konci tohto roka nemusia sadzby ani tak klesať, ako skôr stúpať.
Za akú úrokovú sadzbu banky v súčasnosti poskytujú hypotekárne úvery?
Najlepšie úrokové sadzby sú na úrovni 9,5 % ročne.
Banka niekde priťahuje peniaze, aby ich neskôr vydala.
Za jednu cenu priťahuje, za druhú rozdáva.
Rozdiel medzi sadzbou, za ktorú banka priťahuje peniaze, a sadzbou, za ktorú peniaze vydáva, je zvyčajne 3 percentuálne body.
Na čo idú tieto peniaze?
No jeden percentuálny bod je zisk banky. Banka je komerčná organizácia: pre niečo funguje.
Druhým percentuálnym bodom sú transakčné náklady. Prilákať peniaze a vydávať ich (platy zamestnancov banky, prenájom kancelárie banky a pod...).
A nakoniec, tretie percento je „pre každý prípad“: v prípade, že banka poskytne pôžičku nejakému dlžníkovi a tento dlžník pôžičku nezaplatí.
A rozdiel medzi mierou príťažlivosti a sadzbou, za ktorú banka poskytuje hypotekárne úvery, je vo väčšine prípadov 3 %. V bankovej komunite sa takýto rozdiel (taká marža) považuje za normálny.
To znamená, že keď banka poskytne úver za 9,5 % ročne, prilákala peniaze niekde za 6,5 % ročne. (Alebo možno aj na 6%).
Na to, aby banka znížila úrokovú sadzbu, povedzme, na hodnoty, ktoré nám sľúbila naša úžasná vláda (teda na 6 percentuálnych bodov), čo je potrebné?
Banka potrebuje získať peniaze vo výške 3 %.
Otázka: Kde ich môžem získať?
Chystáte sa čerpať hypotekárny úver.
Vaši príbuzní zároveň uchovávajú vklad v banke.
Povedzte mi, prosím, ak im ponúknete vloženie peňazí vo výške 3 percentuálnych bodov: bude to platba z vášho vkladu (alebo skôr z ich vkladu). Povedz mi, prosím, čo ti povedia?
Vezmú peniaze do banky s 3%?
Myslím, že nie.
Myslím, že tieto peniaze s najväčšou pravdepodobnosťou premenia na doláre (s najväčšou pravdepodobnosťou) a schovajú ich niekde pod vankúš... No, z nejakého dôvodu sa mi to tak zdá.
To znamená, že príde čas, keď sú úrokové sadzby také, že vkladatelia už nechcú brať peniaze do banky.
Nie sme Európa, kde po stáročia neboli odobraté bankové licencie.
Vďaka našej úžasnej centrálnej banke dávame veci do poriadku bankový sektor“, a licencie sa odvolávajú v dávkach. (Sto a viac kusov ročne).
Obyvateľstvo teda bankám nedôveruje (že sú spoľahlivé, že môžem vkladať peniaze a viac na to nemyslieť).
V dôsledku toho, keďže obyvateľstvo neprináša bankám peniaze za nižšie úrokové sadzby tým, že ukladá peniaze na vklady, banka nemá veľa rezerv na prijímanie peňazí a vydávanie peňazí vo forme úverov. Všetko je tu prepojené: nižší úrok na úver znamená nižší úrok na vkladoch (a naopak).
Dnes nevidím žiadne ekonomické dôvody, aby banky znižovali sadzby. Len to nevidím.
Pretože si predstavte, že ste banka. Máte rad dlžníkov.
Povedzte mi, prosím, potrebujete znížiť úrokovú sadzbu?
treba?
za čo? Aby ste znížili svoje zisky?
Prečo, keď sa cítite tak dobre! Ak už k vám prichádzajú v dave?
Ak ste v roku 2017 vydali viac úverov (dvakrát toľko) ako v predchádzajúcich rokoch. Ak je tempo rastu vydávania úverov rekordné!
Prečo by ste si mali znížiť úrokovú sadzbu?
za čo?
To znamená, že keď banky znižujú úrokové sadzby, z nejakého dôvodu to potrebujú. Ak sú totiž nižšie úrokové sadzby, sú nižšie aj príjmy banky.
Mohla by byť vyššia, ak sa nám zvýši základ, ak vystavíme viac hypoték.
Ale keď sa už hypotekárne úvery poskytujú dobre za súčasné sadzby, ak rastie počet dlžníkov, prečo by banka znižovala úrokové sadzby?
Preto nevidím potenciál na znižovanie úrokových sadzieb.
A po voľbách?
A po voľbách sa môže stať čokoľvek.
Ak by som teraz potreboval kúpiť byt, osobne by som toto rozhodnutie neodkladal.
No, je to na vás, samozrejme. vyjadril som ti svoj nazor.
ďakujem za pozornosť.
Bol som s vami, Dmitrij Ovsyannikov a projekt „stránka, O hypotékach v ruštine“.
Ak sa vám video páčilo dajte like. Prihláste sa na odber nášho video kanála. No ak máte otázky, pýtajte sa.
Podľa analytikov a expertov sa očakáva, že hypotekárne sadzby budú v roku 2019 naďalej klesať. Na ich základe najnovšie správy pri tejto téme výrazné spomalenie inflácie viedlo k postupnému znižovaniu základnej úrokovej sadzby, čím sa úvery stali dostupnejším zdrojom.
Ďalším faktorom, ktorý pozitívne vplýval na stabilizáciu úverového sektora v ekonomike, bolo poskytovanie príležitostí na ďalšie poskytovanie úverov. Dnešní dlžníci sa aktívne snažia obnoviť svoj úver za nižšie úrokové sadzby a tým znížiť výšku splátky. Náš článok sa zameria na najnovšie informácie o tom, kedy sa úroková sadzba hypotéky znížila a aké vyhliadky do budúcnosti čakajú potenciálnych dlžníkov alebo ľudí, ktorí už túto službu využili.
Podľa šéfa AHML A. Plutnika sa v roku 2019 stanú hypotekárne úvery pre Rusov oveľa dostupnejšie. Priemerná úroková sadzba v tomto prípade môže byť až 10 %, čo výrazne zvýši atraktivitu poskytovania úverov na bývanie.
Už koncom minulého roka sa miera dostala na predkrízové úrovne, čo sa však podarilo vďaka účasti štátu. Asi 30 % všetkých existujúcich pôžičiek bolo poskytnutých za účasti federálnych fondov a v rámci existujúcich štátnych programov. Podľa takýchto programov môže byť maximálna možná úroveň úrokovej sadzby z úveru až 12% ročne, ale nie viac. Podľa podmienok nových programov nebude v budúcnosti potrebná vládna podpora. Dôvodom je stanovenie znížených kľúčových sadzieb hypoték, ako aj stanovenie reálnych objemov úverov. Súčasná situácia naznačuje oživenie dopytu po úveroch na bývanie, najmä vzhľadom na rast príjmov domácností.
Ekonomické faktory, ktoré môžu ovplyvniť percento
Ruská ekonomika celkom úspešne prekonala krízová situácia, a to nám teraz umožňuje zaznamenať výrazné zlepšenie makroekonomických ukazovateľov. Vo všeobecnosti ide o výrazné spomalenie inflácie, ktorá by v tomto roku mohla dosiahnuť 4 %. Práve tento ukazovateľ ovplyvnil tvorbu sadzby Centrálnej banky Ruskej federácie, ktorá v apríli minulého roka predstavovala 9,25 %.
Okrem týchto bodov majú na výšku hypotéky významný vplyv ešte dva ekonomické ukazovatele. Na jednej strane sa pozoruje pozitívna dynamika v dôsledku posilňovania rubľa a na druhej strane s rastúcimi cenami ropy. Dnes náklady na „čierne zlato“ umožňujú doplniť federálny rozpočet, a tým zvýšiť veľkosť sociálna podpora obyvateľov vo veciach poskytovania úverov na bývanie.
Aká hypotéka sa očakáva v roku 2019
Vážnym dôvodom na zníženie kľúčovej sadzby na 6-7 % by podľa odborníkov mohlo byť ďalšie zlepšovanie ekonomických ukazovateľov. Tento trend môžu zmeniť len nové problémy a ťažkosti v ekonomický život krajiny, ako aj politické nuansy.
Táto situácia pravdepodobne nenastane, a tak sa výrazne znížia náklady na úvery na bývanie, čo následne spôsobí nárast dopytu po bankových produktoch zo strany obyvateľstva. Vďaka tejto príležitosti sa objemy hypoték rýchlo dostanú na predkrízové úrovne aj bez účasti vlády. Okrem zníženia skutočných nákladov na pôžičky a zvýšenia príjmu budú dôležitú úlohu zohrávať psychologické faktory.
Spotrebitelia budú venovať oveľa väčšiu pozornosť existujúcim úverovým ponukám, čo následne povedie k zvýšeniu objemu úverov v rámci poskytovania hypoték.
Možné riziká spojené so znížením sadzieb v roku 2019
Napriek tomu, že predpovede sú veľmi optimistické, experti uvádzajú, že sa netreba tešiť predčasne a očakávať pokles hypotekárnych sadzieb. Faktom je, že v dôsledku poklesu úrokových sadzieb hypoték môže na trhu s nehnuteľnosťami nastať takzvaný „bublinový“ efekt, ktorý povedie k ďalšej hypotekárnej kríze.
Aby sa vylúčila možnosť vzniku takejto situácie, je potrebné starostlivo kontrolovať a analyzovať údaje a tiež sa snažiť predpovedať možné následky pre dlžníkov a trh. Experti okrem iného nevylučujú možnosť zavedenia dezinformácií na pozadí prezidentských volieb v Ruskej federácii, keďže Centrálna banka Ruskej federácie doteraz nepodnikla žiadne kroky týkajúce sa aktuálnej sadzby.
Skúsení analytici predpovedajú v roku 2019 možný pokles hypotekárnej sadzby na 8,5 %, po ktorom bude nasledovať nárast dopytu obyvateľstva po úveroch na bývanie. Tento predpoklad je realistickejší, pretože je založený na okolnostiach skutočnej situácie. Pokojne sa však môže ukázať, že sadzba úverov na bývanie zostane nezmenená, na rovnakej úrovni.
Záver
Na záver je potrebné poznamenať, že takéto prognózy umožnia občanom, ktorí plánujú získať hypotéku, vypracovať svoj akčný plán a prípadne odložiť kontaktovanie banky, aby v budúcnosti mohli využiť nové, zvýhodnené podmienky a získať úver na nižšia úroková sadzba.
V roku 2018 ruské banky Analytici predpovedajú, že bude naďalej aktívne poskytovať úvery na bývanie, zatiaľ čo tempo rastu trhu sa spomalí ratingová agentúra„Expert RA“ v prehľade „Regionálne trhy hypotekárnych úverov v roku 2017“ (dostupné z Izvestia). Úrokové sadzby hypoték budú naďalej klesať, no nie tak rýchlo ako minulý rok. Bankári, ktorých oslovil Izvestia, veria, že do konca roka môžu dosiahnuť 7–8 %. Presne túto úlohu stanovil prezident vo svojom oznámení Federálnemu zhromaždeniu.
Úrokové sadzby hypoték od vlaňajšieho marca klesajú. Podľa Expert RA v roku 2017 vážená priemerná sadzba klesla o 1,8 percentuálneho bodu. a dosiahli 10,6 %. Podľa Dom.rf bola v marci priemerná úroková sadzba hypoték v 15 najväčších bankách v Rusku 9,43 % pri nákupe bývania na primárnom trhu a 9,5 % na sekundárnom trhu.
Sadzby budú naďalej klesať, ale nie tak rýchlo, predpovedá Expert RA: v priebehu roka klesnú o ďalších 1 – 1,5 percentuálneho bodu. Pokles očakávajú aj banky, ktoré opýta Izvestija. Podľa prognózy Gazprombank dosiahnu do konca roka sadzby z úverov na bývanie 7 – 8 %, Vozrozhdenie Bank predpovedá pokles na 8,3 – 9 % a DeltaCredit – 8,5 – 9 %. Ak Bars a VTB veria, že klesajúci trend bude pokračovať, no konkrétne ciele neuviedli.
Relatívne nízke sadzby boli v minulom roku ťahúňom rastu hypotekárneho trhu: banky poskytli 1,1 milióna nových úverov v hodnote 2 biliónov rubľov, čo predstavuje nárast o 37 %. Trh má však stále potenciál rastu: v tomto roku budú môcť banky poskytovať úvery na nákup bývania za ďalších 2,4 – 2,5 bilióna rubľov, predpovedá Expert RA – to znamená nárast o 20 – 25 %. K 1. januáru 2018 dosiahol celkový objem hypotekárnych dlhov Rusov 5,2 bilióna rubľov.
V roku 2018 bude trh ďalej rásť, ale tempo už nebude také vysoké, keďže bola získaná veľká základňa hypotekárnych úverov. Navyše, tempo spúšťania nového bývania je vo viacerých regiónoch nízke a hypotéky na sekundárnom trhu spravidla nie sú pre banky také zaujímavé,“ vysvetlil Ivan Uklein, junior riaditeľ pre bankový rating Expert RA.
Banky s týmto hodnotením súhlasia: DeltaCredit a Gazprombank predpovedajú, že pôžičky dosiahnu 2,5 bilióna rubľov, VTB - 2,4 - 2,5 bilióna rubľov, Rosevrobank - 2,4 - 2,6 bilióna rubľov, Svyaz-Bank - okolo 2 biliónov rubľov. Banka Vozrozhdenie je veľmi optimistická: podľa podpredsedníčky predstavenstva Natalya Shabunina môže objem úverov na bývanie vzrásť o 30–60%.
Hypotekárny trh má stále obrovský potenciál a neočakávame jeho presýtenie: prienik do HDP krajiny nepresahuje 6 %, čo je rádovo menej ako v iných krajinách,“ poznamenal Evgeny Dyachkin, vedúci oddelenia hypotekárnych úverov VTB.
Trh hypotekárnych úverov zaznamenal v roku 2017 rýchly rast – zníženie kľúčovej sadzby centrálnej banky a spomalenie inflácie na historické minimum viedli k výraznému zníženiu sumy úrok z pôžičky. Stimulovali sme trh a vládne programy pre určité kategórie občanov: veľké rodiny a vojenské rodiny. Samotné banky ponúkali znížené sadzby a refinancovanie úverov od iných bánk za nižšiu úrokovú sadzbu.
Ruský prezident Vladimir Putin vo svojom prejave pred Federálnym zhromaždením povedal, že hypotekárna sadzba by sa mala znížiť na 7 %. Ak bude centrálna banka pokračovať v znižovaní kľúčovej sadzby, banky si budú môcť dovoliť miernejšiu politiku úverov na bývanie. Hypotéka je považovaná za jeden z najspoľahlivejších typov úverov – miera nesplácania je nižšia ako pri spotrebných úveroch a v prípade nesplácania môže banka nehnuteľnosť vždy predať.
Hypotéka v roku 2018 by sa mala vyvíjať ešte rýchlejším tempom ako vlani, sú presvedčení odborníci na trh s bývaním. Dnes na to existuje niekoľko vážnych predpokladov. Povzbudivé sú aj výsledky za rok 2017 v objeme poskytnutých hypotekárnych úverov. A to nielen pre ľudí s dobrými príjmami. Na najlogickejšiu otázku – či sa oplatí vziať si hypotéku v roku 2018 – odpovedá materiál FederalPress.
Minulý rok celkový objem poskytnutých hypotekárnych úverov presiahol 2 000 miliárd rubľov, čo je nárast o 36 % v porovnaní s rokom 2016, uviedli na IV. ruskom hypotekárnom kongrese, ktorý sa nedávno konal v Moskve. K obľúbenosti hypoték prispel fakt, že hypotekárna sadzba klesla pod psychologickú úroveň 10% a finančné a úverové inštitúcie poskytli na refinancovanie približne 87-tisíc úverov v celkovej hodnote 156 miliárd rubľov.
Podľa finančných odhadov bude objem trhu hypotekárnych úverov v roku 2018 naďalej rásť. Tento trend je tento rok typický tak pre Ural, ako aj pre celú krajinu ako celok, domnievajú sa experti finančného sektora na základe rokov 2016-2017.
V roku 2017 tak trh s hypotekárnymi úvermi v regiónoch Sverdlovsk, Čeľabinsk, Kurgan a Baškirskej republike vzrástol v porovnaní s rokom 2016 o viac ako 40 %. Veľký rast trhu v regióne Sverdlovsk bol spôsobený výrazným zvýšením objemu úverov poskytnutých na nákup bývania v novostavbách - v roku 2017 vzrástol o 43%. Pre porovnanie, v Rusku v priemere podobný segment vzrástol len o 16 %.
Aktívny vývoj hypoték je ovplyvnený niekoľkými kľúčovými faktormi - poklesom úrokových sadzieb z úverov, rozvojom špeciálnych programov od bánk a developerov, ako aj. Príkladom toho druhého je spustenie „Hypotéky s štátna podpora pre rodiny s deťmi,“ ktorá poskytuje konečnému dlžníkovi úrokovú sadzbu 6 %.
Odborníci tiež zaznamenávajú všeobecnú liberalizáciu požiadaviek na dlžníkov a nákladov na úvery (zníženie úrokových sadzieb a minimálnej akontácie), zvýšenie refinancovania hypotekárnych úverov od iných bánk a rozvoj programov s vývojármi na dotovanie úrokových sadzieb.
„Banky dnes ponúkajú veľa programov so sadzbami 6 % a viac. Aby sme boli konkrétnejší, z väčšej časti sa v súčasnosti používané sadzby pohybujú od 9 % do 10 %. Spustenie programu Rodinná hypotéka so štátnymi dotáciami zo strany ruskej vlády v roku 2018 opäť poskytuje nové možnosti pre mladé rodiny s deťmi, čo je vo všeobecnosti pozitívny pokrok v oblasti hypotekárnych úverov na primárnom trhu. Očakáva sa, že tento program sa stane vodičom v tohto roku, – vyjadril sa k situácii vedúci oddelenia hypotekárnych úverov v Glavstroy. Jevgenij Kuznecov. – So získaním a žiadosťou o hypotéku teda nie sú žiadne ťažkosti, všetko je celkom jednoduché a zrozumiteľné. Vo všeobecnosti možno konštatovať, že štát sa všemožne snaží zatraktívniť nákup bytov na primárnom trhu prostredníctvom hypotekárnych úverov.“.
Nezávislí odborníci sa domnievajú, že hypotéku sa oplatí vziať už teraz, keďže cena samotných bytov sa znížila. A stalo sa tak nielen kvôli kríze, ale aj vďaka rozvoju odvetvia.
„Očakáva sa, že do roku 2020 sa ceny stavebníctva znížia o 10 %, teda klesnú o 30 %. A to je normálne, je to správne, pretože sa objavujú nové technológie, nové technológie kladenia základových jám, nové zakladanie základov, stavanie múrov,– poznamenal v rozhovore s naším korešpondentom riaditeľ Inštitútu priemyselného manažmentu (IOM) RANEPA, dekan Fakulty ekonomiky nehnuteľností IOM RANEPA Elena Ivankina. – V skutočnosti, ak stavba zohľadní všetky požiadavky na dizajn, čas výstavby a energetickú efektívnosť, pretože potrebujeme znížiť spotrebu energie každého postaveného domu aspoň 10-krát, potom budú výsledky oveľa lepšie ako teraz.“.
„Banky sa tiež snažia ďalej stimulovať dopyt po hypotékach,– hovorí vedúci analytického centra Rusipoteka LLC Sergej Gordejko. – Finančné inštitúcie aktívne zavádzajú digitálne hypotéky pre klientov aj partnerov. Vyvinie sa veľmi rýchlo elektronická registrácia transakcie a vzdialená identifikácia klientov“.
Napríklad spoločnosť Sber zavádza predkladanie dokumentov na registráciu transakcie nákupu domu v Rosreestri priamo cez kancelárie partnerských spoločností. „Dokumenty môžete odoslať do 15 minút a do piatich až siedmich dní dostanú všetci účastníci transakcie registrované dokumenty e-mailom. Predtým proces prípravy, zhromažďovania, predkladania a registrácie dokumentov pre primárne bývanie cez Rosreestr alebo MFC trval v priemere až 30 dní., - povedali nám v tlačovom stredisku Ural Bank Sberbank Ruska.
Na primárnom trhu sa takmer polovica všetkých transakcií realizuje prostredníctvom hypotekárneho úveru, uvádzajú odborníci. Takmer 30 % poskytnutých hypotekárnych úverov je na kúpu novostavieb. Na sekundárnom trhu sa podiel úverových obchodov zvýšil na 35 %. Podľa prognóz sa tento segment bude vyvíjať počas celého roka. Všetci poprední poskytovatelia úverov zároveň úspešne zvládli refinancovanie.
„Podiel refinancovania na ročných predajoch sa blíži k 8 %. V dôsledku toho asi 87 tisíc dlžníkov zmenilo jedného veriteľa za druhého. Ako odmenu za tento posun dostali nové úvery za nižšiu sadzbu vo výške asi 156 miliárd rubľov a staré úvery boli splatené v predstihu. V roku 2018 sa podiel refinancovania zvýši na 15 % objemu predaja a na jeseň začne klesať. V roku 2017 banky refinancovali cudzích dlžníkov. Centrálna banka sa snaží tento trend zmeniť, aby mohli aktívnejšie refinancovať svoje vlastné.“, hovorí Sergej Gordeiko.
Analytici predpovedajú ďalšie znižovanie sadzieb a predpovedajú nízku infláciu. Úroková sadzba sa odhaduje na približne 6 %. Úverová sadzba sa skladá z inflácie, z marže, ktorá je z úverovej sadzby, ktorú centrálna banka stanovuje (na základe inflácie) plus marža centrálnej banky, plus marža všetkých ostatných bánk, ktoré si od centrálnej banky zobrali peniaze, pripomínajú odborníci. .
„V roku 2018 porastie trh o 25 %. Poskytne sa 1,36 milióna pôžičiek v hodnote 2,53 bilióna rubľov. Toto bude rok klienta. Všetky zmeny sú len v prospech dlžníka. Priemerné ponukové sadzby úverov na kúpu bytov na primárnom a sekundárnom trhu poklesli približne rovnako o 2,2-2,3 percentuálneho bodu. V januári nedošlo k žiadnej prestávke v znižovaní sadzieb, čo je novinka. Zvyčajne je v januári krátka prestávka. V decembri bude priemerná sadzba z poskytnutých úverov mať tendenciu k 8 %. Pokles bude počas roka nerovnomerný. Búrlivá jar a pokojná jeseň“ Sergej Gordeyko poskytol svoju predpoveď expertnému kanálu.
„Naša ekonomika sa preto formuje tak, že sadzba hypotekárnych úverov je o 4 % vyššia ako inflácia na úrovni 3,5 – 4 %. To je veľa. Môžem povedať, že aj v Českej republike je sadzba hypotéky 4,5 %. Ak splácate požadovanú sumu mesačne počas troch rokov, vaša sadzba klesne na 4,25, potom na 4,15 atď. Prakticky ide o európsku úroveň poskytovania úverov. Ak sa tam dostaneme a budeme sa veľmi rýchlo pohybovať na ceste rozvoja hypotekárnych úverov, bude to pre našu krajinu veľmi veľká vec. Pretože bývanie, práca a mzdy, rozvoj systému predaja úverov sú hlavné body, na ktorých teraz všetko závisí. A pre rozvoj systému bývania je potrebná hypotéka, ktorej sa venuje čoraz väčšia pozornosť.““, zdôraznila Elena Ivankina.
Foto: z archívu FederalPress, pixabay.com