Садовые и дачные дома, как жилые помещения. Как перевести садовый дачный дом в жилой? Дом в снт жилое или нежилое назначение

Противоречивость современного Российского законодательства с очевидной наглядностью отразилась в правовом статусе «жилых строений».

Термин «жилые строения» введен в оборот Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66–ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Статьей первой этого закона гражданам разрешено возводить жилые строения на садовых и дачных земельных участках без права регистрации проживания в них, а также, возводить вспомогательные хозяйственные строения и сооружения, обеспечивающие режим эксплуатации таких жилых строений. Обращает на себя внимание тот факт, что приведенный термин - «жилые строения», не упомянут в Жилищном кодексе РФ и поэтому указанные объекты являются самостоятельным видом объектов, не отнесенных законодателем числу объектов жилищных прав.

Жилищный кодекс РФ оперирует родовым понятием «жилое помещение», в состав которого входят следующие виды объектов: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч.1 ст.16 ЖК РФ). Перечисленные виды жилых помещений являются объектами жилищных прав и предназначены для постоянного проживания граждан. Приведенный перечень жилых помещений является закрытым. Следует отметить, что жилые дома, возводимые на дачных земельных участках (с правом регистрации проживания), полностью соответствуют признакам объекта жилищных прав.

В отличие от «жилых помещений» жилые строения имеют самостоятельную правовую природу и основанный на специальном законе правовой режим (Федеральный закон от 15.04.1998 №66-ФЗ).

Итак, какова же правовая природа объектов, обозначенных законодателем как «жилые строения». Следует сразу подчеркнуть, что правовой режим (целевое назначение) любого объекта капитального строительства изначально предопределено назначением земельного участка, на котором он расположен. Любое иное соотношение правовых режимов является исключением. Земельное и градостроительное законодательство исходит из приоритетности целевого назначения земельных участков, при определении вида использования объектов капитального строительства, возводимых на этих участках (ст.1 п.5; ст. 85 п.3 Земельного кодекса РФ, ст.1 п.9; ст. 36 п.1; ст. 51 п.1 Градостроительного кодекса РФ). Иными словами, назначение постройки зависит от назначения земли. Прежде чем возводить, что либо, на земельном участке, – застройщик должен убедиться, соответствует ли задуманное правовому статусу участка и, если нет, то, возможно ли изменить этот земельно-правовой статус.

Правовой режим садоводческих и дачных земельных участков предусматривает их использование для выращивания плодовых и огороднических культур, в сочетании с отдыхом. В силу этого, эксплуатация возводимых на этих участках жилых строений ограничена целями обеспечения процесса выращивания садово-огороднических культур и проведением отдыха. Само употребление в словосочетании «жилое строение» термина «строение» характеризует временный, сезонный, неосновательный характер постройки, подчеркивает непостоянство пользования этих строений людьми. Если для владельцев дачных земельных участков Федеральный закон от 15.04.1998 №66-ФЗ предусмотрел правовую альтернативу – возводить «жилое строение» или «жилой дом с правом регистрации проживания», то для садовых земельных участков закон такой альтернативы не предоставил.

Вместе с тем, существующая реальность такова, что вне зависимости от правового режима садового земельного участка, зачастую на землях садоводческих товариществ возводятся комфортабельные жилые дома, которые вряд ли можно назвать «строениями». По техническим нормативам и строительным характеристикам (фактически) эти объекты являются жилыми домами, по правовому режиму (виртуально) – жилыми строениями. В данном случае предназначение коренным образом отличается от реального использования. Граждане, озабоченные жилищной проблемой давно нашли практическое её разрешение в возведении жилищ на садовых землях. Отсутствие необходимости готовить и согласовывать проектную документацию для застройки садовых и дачных земельных участков, позволяет их владельцам создавать пригодные для постоянного проживания жилые объекты. Единственными правовыми документами, ограничивающим владельцев в их строительном порыве остаются правила землепользования и застройки – на территориях, входящих в черту населенных пунктов и проекты планировки территории некоммерческого товарищества – на землях сельскохозяйственного назначения. В таких условиях застройщики земель садоводческих товариществ ограничены только в параметрах – высотой не более трех наземных этажей, площадью – не более 1500 кв.м., отступ от границ участка – на величину, предусмотренную правилами застройки или проектом планировки. Кто, в таком случае, откажет себе в удовольствии построить жилой дом на садовом участке. Только тот, кто ограничен в средствах либо в фантазии.

В последние десятилетия территории садоводческих товариществ превратились в жилые поселки малоэтажной застройки. Вполне очевидно желание граждан устранить правовые различия в условиях отсутствия различий фактических. Такие попытки предпринимались и ранее, в начале 1990-х годов, на законодательном уровне. Федеральным законом № 4218-1 от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики» гражданам, имеющим в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, было предоставлено право переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности, в порядке, установленном законодательством (часть 3 статьи 9 упомянутого Закона). Неизвестно какая часть граждан успела воспользоваться предоставленной возможностью, так как с введением в действие нового Жилищного Кодекса РФ, с 1 марта 2005 года Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» утратил силу.

Правовая возможность отнесения пригодных для постоянного проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках к жилищному фонду была восстановлена Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 14.04.2008 №7-П. Судом было рассмотрено заявление семей военнослужащих из Краснодарского края, обжаловавших положения абзаца второго статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», запрещающего регистрацию по месту жительства в жилых строениях, возведенных на землях в составе садоводческого товарищества. По результатам рассмотрения суд признал не соответствующими Конституции Российской Федерации отдельные положения упомянутой статьи. Статья 1 Федерального от 15.04.1998 № 66-ФЗ признана неконституционной в части ограничения прав граждан быть зарегистрированными «по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов». Как видим, формулировка снятия ограничений сопровождается судом (оговорена) определенными условиями. Регистрация (прописка) в жилом строении возможна, при условии: 1) если это строение «пригодно для постоянного проживания» (читай круглогодичного), 2) если садовый земельный участок входит в черту населенного пункта. Таким образом, постановлением Конституционного суда не был изменен правовой статус «жилых строений» на садовых участках. Их назначение, связанное с садоводством, осталось прежним. Более того, правовые различия между объектами, расположенными на дачных участках и объектами в составе садоводческих товариществ оставлены в силе. Для части садовых жилых строений (не для всех), суд определил возможность, посредством комиссионной процедуры быть отнесенными к жилищному фонду. Иными словами, при определенных условиях, объекты, не предназначенные для постоянного проживания, но пригодные для этой цели, могут использоваться как жилые. Это касается только садовых жилых строений, расположенных на землях поселений. Следовательно, правовой режим садоводческих земельных участков при определенных условиях расширяется. В том случае, если садоводческое товарищество расположено на землях сельскохозяйственного назначения – факт пригодности строения для целей постоянного проживания не снимает ограничений в регистрации (прописки) по месту жительства.

Конституционный Суд РФ указал, что поскольку жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (п. «к» ч.1 ст. 72 Конституции Российской Федерации), субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания.

Безусловно и очевидно, что процедура признания жилого строения пригодным для постоянного проживания, по сложности, сопоставима с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В Краснодарском крае, в рамках реализации Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 года № 7-П, главой администрации (губернатором) Краснодарского края принято постановление от 29 декабря 2009 года № 1185 подробно регламентирующее процедуру и порядок комиссионного признания жилых строений пригодными для постоянного проживания.

Предоставленная Конституционным Судом органам власти субъектов Федерации возможность правового регулирования вопроса отнесения к жилищному фонду объектов садовых жилых строений, расположенных в границах населенных пунктов, повлекла в свою очередь изменения в процедуру упрощенной регистрации прав на такие объекты. Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 №447 была утверждена новая форма декларации об объекте недвижимого имущества предназначенная для регистрации прав на объекты, не требующие получения разрешения на строительство. Новая форма декларации вступила в силу 26 января 2010 года. Главным отличием новой формы декларации стало исключение из перечня видов объектов недвижимости термина «жилое строение». Это оправдано. Термин «жилое строение» употребляемый в сочетании с обозначением «назначение – нежилое» для большинства неспециалистов звучит некорректно. Теперь, заполняющий декларацию вправе самостоятельно обозначить таким наименованием принадлежащий ему объект, в строке, заполняемой вручную. Разработчики попытались объединить под одним видовым понятием «дом» объекты, расположенные как на дачных, так и на садовых участках. Поскольку законодательного определения «садовый дом», «дачный дом» не существует, разработчики воспользовались определением «дом», содержащимся в приказе Росстата от 13.04.2009 № 61 «Об утверждении переписных документов Всероссийской переписи населения 2010 года». Согласно терминологии названного приказа: «Дом – здание, предназначенное для постоянного проживания, или временного пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов». Как видим, под такое определение подпадают и «дом» на дачном участке и «жилое строение» – на садовом участке. Главное отличие первого дома («дачного») от другого («садового»), в назначении – «жилое» или «нежилое». Логика разработки новой формы декларации – упростить классификацию видов объектов не всеми была правильно понята. У части граждан новая форма декларации породила ошибочные представления о том, что простым заполнением декларации (проставлением отметки в клеточке) можно узаконить возведенный на садовом участке жилой дом. Процедура признания жилого строения пригодным для постоянного проживания находится в ведении органов власти субъектов Федерации. Органы Росреестра в процессе государственной регистрации прав по упрощенной процедуре на основе представляемых деклараций в обязательном порядке должны проверять соответствие заявленных объектов целевому назначению земельного участка.

Государственный регистратор С.А. Ковалев

Какой дачный дом годен для прописки?

Как построить дом, на дачном участке, чтобы он соответствовал всем нормативам? Можно ли прописать в нем свою семью? Ответы на эти и другие вопросы в этой области на страницах декабрьского выпуска журнала «Юрист спешит на помощь» дает председатель Союза Садоводов России Олег Валенчук.

В конце года Госдума приняла в первом чтении законопроект, разрешающий россиянам регистрацию на даче. Разработанный Министерством регионального развития РФ, документ вносит изменения в Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Таким образом, реализовано решение Конституционного Суда РФ, который признал не соответствующим Конституции ограничение на прописку, установленное федеральным законом (постановление от 14.04.2008 № 7-П). Возникло это решение, напомним, после обращения двух семей из Краснодарского края, которым запретили зарегистрироваться на своих дачах, несмотря на то что другого жилья у них не было. После серии мытарств по инстанциям, где им дружно отвечали отказом, краснодарцы и обратились в Конституционный Суд.

Регистрация в садовом доме сегодня необходима большому количеству россиян, которые живут в частных домах и не имеют другого места для прописки. Поэтому возможность зарегистрироваться в своем собственном доме снимает вопросы ограничения права на выбор места жительства, дает определенные социальные гарантии. От наличия прописки напрямую зависит получение пенсии. Без заветного штампика в паспорте трудно найти работу, прикрепиться к поликлинике, устроить ребенка в сад или в школу, да и просто получать почту.

Превращение жилого строения в дом. В чём суть изменений?

Дело, в первую очередь, в смене терминологии, касающейся понятия дома, пригодного для прописки. Сейчас дома на садовых и дачных участках не считаются жилыми помещениями, а относятся к жилым строениям. Что автоматически лишает их статуса пригодных для постоянного проживания. В законопроекте же к дачным домам, построенным по СНи-Пам, предлагается применять термин «индивидуальный жилой дом». Прописываться можно будет в доме на садовом или дачном участке не только в границах населенного пункта, но и на землях сельхозназначения. Гражданам будет предоставлено право переоформлять жилые строения, признанные пригодными для постоянного проживания, в качестве индивидуальных жилых домов. Здесь важно отметить, что, по замыслу авторов документа, регистрация в жилом доме не будет автоматически приводить сельские территории в статус населенного пунктов.

Возникает важный вопрос: а каковы основные признаки индивидуального жилого дома, по которым постройка обретает статус законного места для прописки?

Индивидуальный жилой дом должен стоять отдельно, иметь не больше трех этажей, быть пригодным для круглогодичного проживания и предназначаться для одной семьи. В соответствии с действующим законодательством под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем. Помещение обязательно должно соответствовать требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям законодательства. Так, требования пожарной безопасности определены приказом МЧС России от 18.06.2003 № 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)», принятым в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности». Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» утверждены Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г. Признание помещения жилым регламентировано, помимо этого, постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, утвердившим Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Процедура признания строения на участке жилым домом на сегодня может быть осуществлена только в судебном порядке. Признать строение (садовый дом) жилым может только суд в результате проведения экспертизы на соответствие требованиям нормативов, предъявляемых к жилым помещениям. Не может быть признано жилым домом строение, в котором нет электричества и отопления, а также временные постройки, не имеющие фундамента. Обращаться в орган технической инвентаризации для замены технического паспорта, выданного на садовый/дачный дом без решения суда, не имеет смысла, так как у БТИ нет данных полномочий. Но уже на основании положительного решения суда следует переоформить технический (кадастровый) паспорт на дом и идти в органы регистрации.

Всё решает СНиП

Первое, что вы услышите при переоформлении дома под прописку, — соблюдай все СНиПы или — строительные нормы и правила. СНиПы для строительства одноквартирного жилого дома были введены в 2002 году постановлением Госстроя России от 22.03.2001 № 35. Особенно строгий контроль существует для исполнения СНиПов, касающихся котельных, требований правил эксплуатации установок и размещения помещений.
Помимо этого велика вероятность того, что придется соблюдать и ряд других требований. В доме должна быть возможность постоянного проживания. Ограждающие конструкции должны быть выполнены в соответствии со строительными нормами по теплопроводности, должно быть в наличие постоянное отопление, а также электро— и водоснабжение. Чаще всего дома, выполненные из камня, бетона, вполне соответствуют данным требованиям. При отсутствии централизованного газоснабжения для снабжения газом кухонных плит допускается применение газобаллонных установок, размещаемых вне дома. Внутри дома допускается установка баллона вместимостью не более 50 л. У дома должен быть определяемый почтовый адрес. Его могут дать только на те здания, которые находятся в черте населенного пункта. Земли сельскохозяйственного назначениятакой возможности не имеют, т.е. и прописка на них проблематична. Законопроект разрешает и эту ситуацию. Кроме того, почтовый адрес получается только на объект, строительство которого завершено. Соответственно, на участке без дома либо на строительном объекте регистрация невозможна.

Вы построили на своем участке хороший дом — вода, канализация, отопление и готовы идти в суд для признания строения жилым домом. Но теперь вас может подстеречь проблема — земельный участок, на котором стоит это строение, может не соответствовать требованиям строительства на нем жилого дома.

Как правило, дачи располагаются на садовых, дачных участках или участках для огородничества. А для каждого из таких участков свои правила застройки, которые установил Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Так вот на землях, предназначенных для огородничества, строительство капитальных сооружений запрещено. Соответственно и прописаться на огородных земельных участках не удастся. Возможность прописаться будет только у владельцев садовых и дачных участков, расположенных на землях сельхозназначения и землях поселений, но никак не на огородных земельных участках. И еще очень важный момент — на земельный участок должно быть оформлено право собственности, и он должен состоять на кадастровом учёте.

Индивидуальный жилой дом должен стоять отдельно, иметь не больше трех этажей, быть пригодным для круглогодичного проживания и предназначаться для одной семьи.

Типовой дачный домик на шести сотках

Из постановления Госстроя России от 22 марта 2001 г. ¹ 35 «О принятии и введении в действие СНиП «Дома жилые одноквартирные».

Общие положения
4.3. Состав помещений дома, их размеры и функциональная взаимосвязь, а также состав инженерного оборудования определяются застройщиком. В доме должны быть созданы условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище.
4.4. Дом должен включать как минимум следующий состав помещений: жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, уборная, кладовая или встроенные шкафы; при отсутствии централизованного теплоснабжения — помещение для теплового агрегата.
В доме должно быть предусмотрено отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение и радиовещание.
Площади помещений дома определяются с учетом расстановки необходимого набора мебели и оборудования и должны быть не менее: общей жилой комнаты — 12 м2; спальни — 8 м2 (при размещении ее в мансарде — 7 м2); кухни — 6 м2.
Ширина помещений должна быть не менее: кухни и кухонной зоны в кухне-столовой — 1,7 м, передней — 1,4 м, внутриквар-тирных коридоров — 0,85 м, ванной — 1,5 м, уборной — 0,8 м. Глубина уборной должна быть не менее 1,2 м при открывании двери наружу и не менее 1,5 м при открывании двери внутрь.
4.5. Высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IIА (по СНиП 23-01) должна быть не менее 2,7 м, в остальных — не менее 2,5 м. Высоту жилых комнат, кухни и других помещений, расположенных в мансарде, и при необходимости в других случаях, определяемых застройщиком, допускается принимать не менее 2,3 м. В коридорах и при устройстве антресолей высота помещений может приниматься не менее 2,1 м.
4.6. При проектировании и строительстве дома должны быть обеспечены условия для маломобильных жителей, а при необходимости — также для инвалидов, пользующихся креслами-колясками. С этой целью должны быть предусмотрены необходимых габаритов дорожки на участке и пандусы, а также соответствующие размеры дверей, тамбуров, коридоров и кухонь, уборных и ванных комнат.
4.7. По требованию застройщика в составе документации на дом должны представляться теплоэнергетический паспорт и инструкция по эксплуатации дома.
Теплоэнергетический паспорт предназначен для установления теплоэнергетических характеристик теплозащиты дома и его энергопотребления. Он составляется в порядке и по форме, установленным в действующих нормативных документах, с учетом положений раздела 9 настоящих норм и правил. В паспорте указывается категория энергетической эффективности дома. Теплоэнергетический паспорт не предназначен для расчетов за коммунальные и другие услуги, оказываемые владельцу дома.
Инструкция по эксплуатации дома должна содержать данные, необходимые владельцу дома для обеспечения безопасности в процессе эксплуатации, в том числе сведения об основных конструкциях и инженерных системах, схемы расположения скрытых элементов каркаса, скрытых проводок и инженерных сетей, а также предельные значения нагрузок на элементы конструкций дома и на его электросеть. Эти данные могут быть представлены в виде копий исполнительной документации.
4.8. Правила подсчета площадей помещений, определения объема и этажности дома принимают по СНиП 2.08.01.

Пожарная безопасность

6.1. Одноквартирные жилые дома относятся к классу Ф 1.4 функциональной пожарной опасности по СНиП 21-01. В связи с этим при проектировании и строительстве домов должны быть предусмотрены установленные настоящими нормами меры по предупреждению возникновения пожара, обеспечению возможности своевременной эвакуации людей из дома на прилегающую к нему территорию, нераспространению огня на соседние строения и жилые блоки, а также обеспечению доступа личного состава пожарных подразделений к дому для проведения мероприятий по тушению пожара и спасению людей. При этом учитывается возможность возникновения огня внутри любого помещения и выхода его на поверхность дома.
6.2. Противопожарные расстояния между домами, а также другими сооружениями должны соответствовать требованиям СНиП 2.07.01.
Смежные жилые блоки следует разделять глухими противопожарными стенами с пределом огнестойкости не менее REI 45 и класса пожарной опасности не ниже К1. Блокированные дома классов конструктивной пожарной опасности С2 и С3 дополнительно должны быть разделены глухими противопожарными стенами 1-го типа по СНиП 21-01 с пределом огнестойкости не менее REI 150 и класса пожарной опасности не ниже К0 на пожарные отсеки площадью этажа не более 600 м2, включающие один или несколько жилых блоков.
6.3. К домам высотой до двух этажей включительно требования по степени огнестойкости и классу конструктивной пожарной опасности не предъявляются.
Отопление и газ
6.15. Теплогенераторы, в том числе печи и камины на твердом топливе, варочные плиты и дымоходы должны быть выполнены с осуществлением конструктивных мероприятий, обеспечивающих пожарную безопасность дома в соответствии с требованиями СНиП 41-01. Кладовую твердого топлива допускается располагать в первом, цокольном этаже или в подвале дома.
6.16. Газовые камины должны быть заводского изготовления. Отвод продуктов горения должен быть предусмотрен в дымоход.

Вода и канализация

8.11. Снабжение дома питьевой водой должно быть предусмотрено от централизованной сети водоснабжения населенного пункта.
Допускается предусматривать индивидуальные и коллективные источники водоснабжения из подземных водоносных горизонтов или из водоемов из расчета суточного расхода хозяйственно-питьевой воды не менее 60 л на человека. В районах с ограниченными водными ресурсами расчетный суточный расход воды допускается уменьшать по согласованию с местными органами Минздрава России. Качество питьевой воды должно соответствовать гигиеническим нормативам, утвержденным Минздравом России.
8.12. Для удаления сточных вод должна быть предусмотрена система канализации — централизованная, локальная или индивидуальная, в том числе выгребная, поглощающая или с санитарной индивидуальной биообработкой.
Сбор и удаление твердых бытовых отходов и отходов от эксплуатации помещений общественного назначения должны быть организованы в соответствии с правилами эксплуатации жилищного фонда, принятыми местными органами власти.
Сточные воды и твердые отходы должны удаляться без загрязнения территории и водоносных горизонтов.

Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

Телохранителей у меня нет, зато я держу двух хорошо натренированных налоговых консультантов.

Элвис Пресли

Необходимость освещения вопросов, затронутых на этой странице ресурса "СНТ "Пищевик ", появилась сразу же, как только вступил в силу новый федеральный закон. О нём мы скажем ниже. А сейчас вспомним другой документ, к-й многими гражданами нашей РФ вообще не был замечен, но именно благодаря ему у них начались хлопоты, связанные с объектами недвижимости и всеми теми действиями, к-е предопределил этот нормативный правовой акт. Мы говорим о Распоряжении Правительства РФ от 01.12.2012 г. № 2236-р "Об утверждении Плана мероприятий ("дорожной карты") «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учёта недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»".

Одной из главных причин выхода названного распоряжения № 2236-р от 01.12.2012 г. является настоятельная необходимость в наведении государственного, в какой-то степени, жёсткого порядка в области кадастрового учёта территории, земельных участков и всех объектов недвижимости, к-е неразрывно связаны с землёй, и перемещение к-х без нанесения ущерба целостности и функциональности невозможно. Распоряжение не осталось на бумаге и не отложено в долгий ящик. В правительстве, причастных министерствах идёт планомерная и пошаговая работа по выполнению пунктов документа. Не проходит и месяца, чтобы в СМИ не был опубликован очередной закон, постановление правительства или приказ министерства (ведомства), так или иначе затрагивающих сферу правоотношений в области недвижимости. Не стал исключением и ФЗ-401 от 30.11.2016. Название у закона хитрое. И оно ничего нам не говорит: "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ". А между тем, как отдельные нормы этого закона касаются и нас, садоводов, напрямую.

Обозначим вопросы, к-е рассмотрим на этой странице:

Какие налоги мы платим за садовый земельный участок ?
Какие новые налоги мы будем платить за объекты недвижимости и с какого времени?
Целесообразность регистрации прав собственности на объекты недвижимости ?
Риски отказа от приватизации объектов недвижимости?

Страница построена на основе текста письма Федеральной налоговой службы, комментариев к нему, а также выводов для принятия каждым садоводом своего решения с учётом всех рисков, местных условий и целесообразности. Уж простите, но каждый сам за себя. Одного рецепта нет. Нужно быть хитрым, умным и мудрым одновременно. И всё равно, просчитать неверные шаги и возможные убытки просто невозможно. Слишком много факторов влияют на наши действия, и слишком много информации до нас не доходит в силу социального (должностного) положения и доступа к принятию решений по земле, творимых в местных эшелонах власти.

Налог физических лиц на недвижимость

1. МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО от 17 ноября 2016 г. N БС-4-21/21769@
О НАЛОГООБЛОЖЕНИИ ДОМОВ И ЖИЛЫХ СТРОЕНИЙ,
РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ,
ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ САДОВОДСТВА ИЛИ ДАЧНОГО ХОЗЯЙСТВА.

Начнём разбор содержания статьи Минфина с самого начала:

В связи с обращениями налогоплательщиков и территориальных органов ФНС России по вопросам, касающимся налогообложения объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или дачного хозяйства, в целях администрирования налога на имущество физических лиц (далее - налог ) рекомендуем учитывать следующее.

1. По вопросу налогообложения жилых строений, расположенных на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или дачного хозяйства (далее - жилые строения )

В соответствии с пунктом 2 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в целях главы 32 "Налог на имущество физических лиц" жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или дачного хозяйства, относятся к жилым домам.

Посмотрим на текст статьи НК так, как он написан в оригинале:

Статья 401. Объект налогообложения, НК, Часть 2

2. В целях настоящей главы дома и жилые строения , расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, относятся к жилым домам . (в ред. Федерального закона от 30.11.2016 N 401-ФЗ)

Положения пункта 2 статьи 401 (в редакции Федерального закона от 30.11.2016 N 401-ФЗ) распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2015 года.

Следовательно, в отношении жилых строений применяются правила определения налоговой базы, налоговых ставок, налоговых льгот и исчисления налога, предусмотренные в отношении жилых домов главой 32 Кодекса и действующими на соответствующий налоговый период по налогу нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения).

Необходимо понимать, что законодательством Российской Федерации, включая Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", статус жилого строения исчерпывающе не определён. Кроме того, Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не был предусмотрен государственный кадастровый учёт объектов недвижимости вида "жилые строения ".

Подмечено очень верно. Действительно, нигде нет определения термина "жилое строение". Само понятие упоминается, а что это такое - не разъясняется. Связано это, видимо, с тем, что на садовых земельных участках уже давно существуют "жилые строения". Т.е., такие строения, где жить летом можно, но для круглогодичного проживания они малопригодны. В то же время такие строения трудно назвать "жилыми домами", т.к. существуют определённые требования, обозначенные в нормах и правилах законов и подзаконных актов. И эти нормы, как правило, при создании жилых строений не соблюдались. Проводить аналогию с жилыми домами в деревнях, где также нет никаких норм и правил, и к-м уже по 100 лет и более не будем. В те времена требования были иными. И, тем не менее, жилые строения сегодня есть, а вот определения для них нет. И с этим нам всем жить дальше.

Весьма странно и то, что ФЗ-221 от 24.07.2007 г. с 03.07.2016 года имеет другое название: "О кадастровой деятельности ", а Заместитель руководителя ФНС этого не знает. Напомним, что письмо опубликовано 17.11.2016 г.

В связи с этим и исходя из статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в отношении объектов недвижимости - жилых строений, не соответствующих установленным статьями 15 и 16 Жилищного кодекса Российской Федерации критериям для отнесения их к жилым домам, могли формироваться записи в государственном кадастре недвижимости (ГКН) и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) с указанием вида объекта недвижимости - "здание", назначением - "нежилое" и наименованиями типа: "жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке", "жилое строение на дачном участке" и т.п.

В ФЗ-122 от 21.07.1997 г. (с 01.01.2020 г. признан недействующим, ФЗ-361 от 03.07.2016 г.) "жилое строение" также не упоминается, есть только "здание (строение)"

Посмотрим и на статьи 15 и 16 ЖК РФ:

Статья 15. Объекты жилищных прав

Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению с учётом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 01.12.2014 N 419-ФЗ)
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В статье 15, как раз заложены основания для признания или не признания вашего жилого строения жилым домом. Согласно этим нормам постоянно проживать в жилом строении нельзя. Вас в таком строении не зарегистрируют. В жилом доме - можно. И вы, обратившись в орган регистрации, и приложив выписку из ЕГРН о том, что имеете жилой дом на садовом земельном участке, будете там зарегистрированы с простановкой соответствующего штампа в гражданском паспорте. Эта процедура выполняется бесплатно и законно. Никаких взяток давать никому не нужно.

С этой страницей связаны следующие статьи и материалы:
Регистрация (прописка) в жилом доме
Кадастровый учёт земельного участка, жилого дома, реестр прав собственности на недвижимость
Межевой план садового земельного участка.
О порядке присвоения адреса садовому земельному участку

Статья 16. Виды жилых помещений

К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом , часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Обратите внимание на то, что основной свод законов о жилье даже не упоминает такого понятия, как "жилое строение". Нет его, не существует. А, следовательно, признать его в его нынешнем наименовании нельзя. Можно только сделать (перестроить) жилое строение в жилой дом.

В дальнейшем соответствующие сведения поступали в налоговые органы в рамках информационного взаимодействия с органами Росреестра, предусмотренного пунктом 4 статьи 85 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - регламентный обмен).

Вместе с тем, исходя из разъяснений Минфина России (письмо от 04.08.2015 N 03-05-04-01/45018) для налогообложения объектов недвижимости , не признаваемых жилыми домами и хозяйственными строениями (сооружениями), но являющихся жилыми строениями, необходимо учитывать вышеперечисленные особенности внесения сведений в ГКН и ЕГРП.

Таким образом, территориальным органам ФНС России необходимо в каждом случае поступления обращений налогоплательщиков, касающихся расчёта налога в отношении объектов недвижимости, наименование которых по данным органов Росреестра (сведения, представленные в рамках регламентного обмена, по уточняющим запросам в рамках пункта 13 статьи 85 Кодекса, выписки из ГКН/ЕГРП, свидетельства о государственной регистрации права) включает указание на жилое строение, рассматривать вопрос о наличии основания для применения пункта 2 статьи 401 Кодекса, в т.ч. при необходимости - перерасчёта налоговых обязательств с формированием (или) без формирования налоговых уведомлений и отражением соответствующих изменений в КРСБ (например, в связи с наличием налогового вычета, предусмотренного пунктом 5 статьи 403 Кодекса, применением налоговой ставки для объектов типа "жилые дома" в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 406 Кодекса, налоговой льготы, предусмотренной статьёй 407 Кодекса).

2. По вопросу налогообложения не относящихся к жилым строениям домов, расположенных на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или дачного хозяйства (дома нежилого назначения).

В соответствии со статьёй 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества, расположенный на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, является декларация о таком объекте - документ, подтверждающий факт создания объекта, представляемый правоприобретателем такого объекта.

Форма декларации об объекте недвижимого имущества, утверждённая приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 N 447, предусматривала возможность указания вида (названия) объекта - "дом" (для дома, созданного на земельном участке, предоставленном (предназначенном) для ведения садоводства, дачного хозяйства), с назначением объекта - "нежилое" (в отношении дома, не предназначенного для постоянного проживания граждан, например, дом, размещённый на садовом участке из состава земель сельскохозяйственного назначения).

До 01.01.2015 в отношении указанных объектов, не относящихся к жилым строениям, хозяйственным строениям (сооружениям), могла применяться при наличии оснований налоговая льгота , предусмотренная статьёй 4 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (утратил силу).

16.11.2016 Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации рассмотрен во втором чтении внесённый Правительством Российской Федерации федеральный закон N 11078-7 "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в котором содержится норма о замене в пункте 2 статьи 401 Кодекса слов "жилые строения " словами "дома и жилые строения ", с распространением действия данной нормы с 1 января 2015 г.

В случае введения в действие данной нормы на вышеуказанные дома будут распространены правила определения налоговой базы, налоговых ставок, налоговых льгот и исчисления суммы налога, предусмотренные в отношении жилых домов главой 32 Кодекса и действующими на соответствующий налоговый период по налогу нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения).

Настоящие разъяснения необходимо довести до сотрудников, осуществляющих администрирование налога и рассмотрение обращений налогоплательщиков - физических лиц по вышеперечисленным вопросам.

Проект федерального закона, упоминаемый в письме выше, принят ГД. Это ФЗ-401 от 30.11.2016 г. Текст данного пункта изложен в начале страницы.

Заместитель руководителя ФНС России С.Л.БОНДАРЧУК

Итоги и выводы для садоводов из письма следующие:

1. "Жилое строение" (именно в таком определении), если оно зарегистрировано в ЕГРН и на него оформлено право собственности с 01.01.2015 года приравнивается к "жилому дому ". Налоговая база, ставка, льготы, исчисление налога применяется, как для жилых домов.

2. Строения, хозяйственные постройки, сооружения, если эти объекты недвижимости являются капитальными строениями (сооружениями) и зарегистрированы, на них оформлены права собственности, то налоговая база, ставка, льготы, исчисление налога применяется отличным от жилых домов. Во многих регионах эти параметры налогообложения одинаковы для жилых домов и не жилых зданий (сооружений).

Точного определения капитального строения в законодательства нет. В Градостроительном кодексе в ст. 1 "Основные понятие, используемые в настоящем кодексе" есть такая норма:
10) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;
На основании этой нормы точно определить: является строение объектом капитального строительства или нет, сложно. При этом нужно учитывать характер фундамента (капитальный или временный), привязку строения к земле, оформление прав, возможность перемещения строения без нанесения ему ущерба и потери функциональности и др. параметры. Такая неясность почти всегда приводит к суду, если возникает спор. И суд в ходе процесса определяет характер строения: капитальный или временный. Из решения суда прямо вытекает размер налога, начисляемый за объект недвижимости, или отсутствие такового за отсутствием капитального объекта.

3. Решение о том: как и каким образом можно сэкономить на выплате налогов, можно принимать только при условии знания норм Главы 32 "Налог на имущество физических лиц ", Часть 2 НК РФ. Дополнительно следует изучить страницу ""Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам ", проследовав на сайт ФНС, т.к. налоги, о к-х идёт речь, относятся к "местным налогам и сборам". А это значит то, что в разных регионах ставки, льготы, база могут отличаться в меньшую сторону. Максимальные вычеты, установленные государством, указаны в Главе 32 НК. Больше этого регионы начислить не могут, а меньше имеют право. Однозначно можно сказать то, что региональные власти этим правом пользуются.

2. Что лучше иметь нежилое строение или жилой дом?

Продолжаем разбираться с налогами и способами экономии.

Самый простой и действенный способ не платить никаких налогов за садовый земельный участок, а также за все объекты недвижимости, к-е на нём расположены, заключается в отказе от оформления документов на участок и эти объекты. Под документами понимаются следующие:

Документы о правах на объект недвижимости:

Садовый земельный участок:

свидетельство о праве собственности (др. вещное право) (с 01.01.2017 г. право подтверждается только выпиской из ЕГРН);
межевой план;
документация (акт) о выносе границ в натуру.

Жилой дом, нежилой дом, жилое строение, строение, хозяйственная постройка, здание, сооружение, теплица, гараж и т.п.:

свидетельство о праве собственности (с 01.01.2017 г. право подтверждается только выпиской из ЕГРН);
технический паспорт объекта;
технический план объекта.

Предположим, что перечисленные выше объекты недвижимости у вас имеются, и они не оформлены. Естественно, что вы ничего не платите государству в виде налогов. Это с точки зрения садовода благо. А с другой стороны никто и ничего не мешают осуществить рейдерский захват такого участка, к-й фактически не имеет ни документов, ни владельца, не состоит на кадастровом учёте. Он, участок, есть, а на самом деле его нет . Нужно понимать, что для захвата такого участка (участков) выезд на местность не обязателен. Всё можно сделать в недрах кабинетов министерств и ведомств районной администрации. В нашем случае всё оформляется в органах гос. регистрации недвижимости, кадастра и картографии, а также в комитете земельных ресурсов местной администрации. Можно понадеяться на то обстоятельство, что участок расположен в непривлекательном для бизнеса и строительства месте. Такое бывает. Но и здесь есть риски.

В Московской области власти уже озаботились выявлением незарегистрированных объектов недвижимости. Пока эта работа идёт по-хорошему, без репрессий и сноса незаконно возведённых строений. Важно отметить то, что она началась. Остальные регионы от подобных действий властей не застрахованы. Хорошо, если эта работа уже началась, плохо, если она начнётся после празднования Нового 2017 года. Почему? Источниками информации являются сами садоводы Московской области и официальные СМИ. Посмотрим один из них:

Сайт газеты "Версия", Статья "В Подмосковье началась кампания по выявлению незарегистрированных объектов недвижимости "

В Московской области полным ходом идёт работа по выявлению незарегистрированных объектов недвижимости. Владельцы таких построек получают подробные консультации о том, как они могут правильно оформить свою недвижимость, поставив её на кадастровый учёт и зарегистрировав на неё права собственности.

Отметим, что работы по выявлению незарегистрированной недвижимости в регионе начались после соответствующего поручения губернатора Андрея Воробьёва. На сегодняшний день в области уже идёт обкатка новой автоматизированной системы, позволяющей накладывать данные аэрофотосъёмки на сведения государственного кадастра и сверять их с информацией из ЕГРП и архивами БТИ.

Напомним, что с 1 января 2017 года заканчивается переходный период, в течение которого можно было избежать штрафов за неуплату налогов. В будущем году если сотрудники ФНС найдут «дом-невидимку», то платить налог на имущество придётся сразу за три последних года. Кроме того, собственнику придётся ещё и раскошелиться на штраф в 20% от неоплаченной налоговой суммы.

Ну а пока власти стараются максимально помочь законопослушным гражданам с оформлением прав на недвижимость. «Многие не знают, какие необходимы для этого документы, куда нужно обращаться. На встречах мы разъясняем каждому жителю, не платившему налог на недвижимость, все эти нюансы», – рассказал заместитель министра имущественных отношений Московской области Юрий Лавряков.

Буквально на днях представители налоговой инспекции, областного БТИ, администрации региона и Министерства имущественных отношений лично приходили к жителям Одинцовского, Истринского, Красногорского, Люберецкого и других районов, чтобы вручить им информационные письма и в подробностях рассказать о том, как правильно оформить документы на недвижимость.

Собственникам, которые и после получения писем и разъяснений более чем на полгода затянут с оформлением, грозят штрафы и даже снос неузаконенного имущества – в случае если суд признает его самовольной постройкой.

Необходимость привести в порядок все дела с оформлением недвижимости в регионе назрела давно. Судите сами: по статистике, сегодня в Московской области в среднем насчитывается до 15–20% капитальных строений, которых по официальным документам просто не существует. В отдельных районах эта цифра может доходить и до 40%. И это при том, что регион находится на первом месте в стране по объёму недвижимости: всего в Московской области насчитывается 8,8 млн квартир, домов, гаражей, что составляет 9% от общего числа всех объектов капитального строительства в России.

Предполагается, что по итогам работы по выявлению незарегистрированной недвижимости дополнительный доход в бюджет региона составит порядка 1,5–1,8 млрд рублей.

Александра Пименова,
10.10.2016 г.

Полную версию статьи вы можете увидеть на сайте газеты "Версия" (ссылка вверху в названии статьи), а мы продолжим рассуждать.

На данном отрезке времени власти обращают внимание на объекты недвижимости более 50 м². Почему? Да потому что согласно нормам ст. 403 " " НК объекты недвижимости площадью менее 50 м² пока налогом не облагаются. Учтём то, что речь идёт об объектах, расположенных на садовых земельных участках. Там не бывает квартир, машино-мест и некоторых других возможных объектов недвижимости из списка.

Отдельные защитники "обиженных" садоводов поднимают вой по поводу действий властей. Дескать, землю отбирают, недвижимости лишают, ведут к тому, чтобы мы её продали и т.п. Это можно прочитать на отдельных сайтах и услышать вживую от горе-защитников. А мы будем твёрдо стоять на другой позиции: если ты что-то имеешь, и это облагается налогом, то ты, как гражданин, обязан за это платить. Тем более, что наведение порядка в области государственного кадастра, учёта объектов недвижимости, прав на них отвечают интересам собственников, защищая последних от преступных посягательств и применению правил "честного" отъёма собственности со стороны мошенников.

Вывод : Каждый садовод сам должен принять решение, разобравшись в своих документах (оформленных и отсутствующих) и капитальных объектах на садовом земельном участке:
- либо "сидеть в кустах" и ждать, когда в 2017 году придёт письмо или налоговый инспектор с просьбой зарегистрировать объект недвижимости, оплатить штраф за 3 года или снести незаконно возведённое строение;
- либо самому принять меры по оформлению документов на объекты недвижимости и заплатить налог за один год без штрафов, выполнив свои обязательства налогоплательщика перед государством.

Осталось ещё два вопроса: А что лучше нежилое здание или жилой дом? Как выгоднее оформить документы?

А однозначных ответов нет. Всё очень специфично и зависит от многих факторов. Одно уже бесспорно: за жилой дом и просто дом (нежилой, здание, жилое строение) налог придётся платить одинаковый. Если вам всё равно, есть у вас удобства в доме или их нет, то можно регистрировать строение как нежилое.

Имея квартиру в городе, люди часто не заморачиваются по поводу перестройки своего садового дома в полноценный жилой дом, предоставляя право решать этот вопрос др. хозяину, включая своих родственников или лиц, к-м предполагают продать (подарить) со временем участок. Но уже сейчас нужно продумать все моменты, к-е делают ваш участок и всё, что на нём находится привлекательным не только по расположению, но и по функциональности.

Разберём ситуацию: Ваше отношение к объявлению будет положительным, если там написано о том, что участок электрифицирован, газифицирован, имеется водопровод или скважина, на участке жилой дом (а не сарайка, к-ю вы называете домом), гараж, хозяйственные постройки: баня, дровник и т.д. Тем более, сложится положительное впечатление, когда вы всё это увидите, и вам покажут полностью готовые документы. Останется только договориться о цене на участок, подписать договор и переделать документы на своё имя. Затраты на беготню будут существенно ниже.

Такой участок будет однозначно дороже соседского с таким же причиндалами, но без документов на эти самые причиндалы. Мало того, жилой дом предполагает возможность оформления постоянной регистрации по месту жительства, а это, в свою очередь, влияет на стоимость участка в большую сторону.

Есть и ещё один момент, к-й необходимо учитывать. Дело в том, что в случае изъятия у вас садового земельного участка в соответствии с возникшими муниципальными или государственными нуждами (Глава VII.1 Земельного кодекса РФ) размер возмещения будет определён согласно Статье 56.8. "Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд". И наличие документа о праве на объект недвижимости с видом объекта "жилой дом" будет котироваться выше на рынке стоимости жилья, чем просто "дом" с назначением "нежилой". Сама же выплата компенсации зависит от рыночной стоимости аналогичного жилья в вашем регионе.

Наконец, можно существенно снизить ваши расходы по оплате электроэнергии, решая задачу: быть жилому дому или оставить его нежилым. Условием для снижения расходов будет заключённый договор энергоснабжения согласно требованиям законодательства между вами, как физическим лицом и энергосбытовой компанией.

Если вы платите за потребляемую электроэнергию в кассу СНТ (др. некоммерческое объединение), то налицо нарушение закона. Этот случай с нарушением закона разбирать не будем. Он подробно освещён на странице: "Теория прямого договора энергоснабжения для садоводческого объединения и для садовода ". А вот для случаев с прямыми договорами энергоснабжения разберёмся: Для примера возьмём простые одноставочные тарифы на электроэнергию в Калининграде во второй половине 2016 г. и их применение для садоводов:

Сравнение тарифов на электроэнергию для категорий населения в зависимости от места проживания (регистрации ПМЖ) и назначения здания (дома) в 2016 г.

Категория населения	Тариф	Условия применения
Городское население с газовыми плитами	3.79	Тариф применяется для городских садоводов.
Городское население с эл. плитами и (или) электроотоплением	2.65	Тариф применяется для городских садоводов, если у них согласно документам на жилой дом имеется электроотопление или электрическая плита.
Население. проживающее в сельской местности	2.65	Тариф применяется для лиц, проживающих (зарегистрированных) в жилых домах в сельской местности, в т.ч. в жилых домах в пределах СНТ (СНТ - элемент планировочной структуры).
Население не проживающее в сельской местности	3.79	Тариф применяется для всех лиц, имеющих дома с назначением (нежилое), не проживающих в сельской местности, включая садоводов.
Понятия "сельский тариф" не существует. На самом деле к основному тарифу для городского населения с газовыми плитами применяется понижающий коэффициент 0,7.

К данным в таблице лишь добавим то, что прописаться, зарегистрироваться в нежилом строении не получится. Орган регистрации откажет в такой авантюре. А, следовательно, получить тариф на электроэнергию для проживающего населения в сельской местности не представляется возможным.

Следует напомнить и то, что садоводы, к-е платят за электроэнергию в кассу СНТ, никогда не добьются тарифа для сельского населения, т.к. в договоре энергоснабжения фигурируют СНТ, как юридическое лицо, и энергоснабжающая организация. Ни одного физлица (садовода) в договоре нет. А юрлицо не проживает в сельской местности. Не может. Кстати, тариф, установленный для СНТ, приравнен к городскому населению с газовыми плитами. Т.е., этот тариф и так льготный. Др. юридические лица платят за электроэнергию больше. Кроме того, к тарифу 3,79, СНТ добавляет потери электроэнергии, к-е происходят при её перетоке по проводам СНТ. Так в одном из городских СНТ Калининграда председатель установил тариф 6 с хвостиком рублей за 1 квт*час. Да, это незаконно, точно также, как и сами платежи за электроэнергию в кассу СНТ. Но в отсутствие прямых договоров между сбытовой организацией и физлицами - собственниками садовых земельных участков других вариантов добиться устойчивого, без отключений, энергоснабжения участков - невозможно.

Заканчивая страницу, ещё раз напомним, что решение об оформлении документов на садовый земельный участок и все объекты недвижимости, расположенные на нём, вы должны принять сами, взвесив все "за" и "против". Точно можно сказать только одно: время работает против вас . И нельзя забывать о гражданской ответственности. Вот что сказал Франклин Делано Рузвельт, обосновывая необходимость повышения налогов в речи перед Конгрессом 6 января 1941 года, которая получила название "О четырёх свободах":

"... Многие проблемы, связанные с нашей социальной экономикой, требуют немедленного решения. К примеру: мы должны охватить большее число граждан пенсиями по возрасту и страхованием по безработице; мы должны поднять медицинское обслуживание на надлежащий уровень; мы должны создать более совершенную систему, с помощью которой лица, нуждающиеся в получении выгодной работы и заслуживающие её, смогут её получить.
Я призвал к личным жертвам, и я убеждён в готовности почти всех американцев откликнуться на этот призыв. Частью этой жертвы является выплата более крупных сумм денег в виде налогов. В своем бюджетном послании я буду рекомендовать, чтобы более значительная, чем сегодня, часть нашей огромной оборонной программы оплачивалась из налоговых поступлений. Никто не должен пытаться и никому не будет разрешено наживаться на этой программе, и в выработке нашего законодательства мы всегда должны руководствоваться принципом уплаты налогов в соответствии с возможностью их платить. Если конгресс поддержит эти принципы, избиратели, ставящие патриотизм выше интересов своего кошелька, наградят вас аплодисментами".

Речи о повышения налогов пока не идёт. Люди не хотят платить за то, что уже имеют. И это нежелание чревато для них неприятными последствиями. А последствия, приятные или нет, каждый выбирает сам.

Я постоянно живу в дачном поселке. Имею ли я право перевести садовый дом в жилой и зарегистрироваться в нем? Если да, то куда обращаться и какие нужны документы?

Ответ: До недавнего времени граждане не имели возможности перевести дачу в статус жилого дома и прописаться в нем, хотя и могли проживать там в течение всего года.

Когда садовый дачный дом становится жилым

Чтобы получить статус жилого помещения Ваша дача должна соответствовать следующим условиям:

наличие водопровода, отопления и прочих жизненно необходимых коммуникаций;
отсутствие претензий со стороны третьих лиц и правовых обременений в виде ареста и залога;
расположение дачного поселка в городской черте.

При этом Вы имеете право перевести садовый дом в жилой, только если являетесь его исключительным собственником. Основанием тому могут служить:

договор купли-продажи, дарения, мены и др;
свидетельство о праве на наследство;
акт ввода в эксплуатацию.

Перевести садовый дом в жилой Вы можете тремя способами:

через суд;
в органах местного самоуправления;
по дачной амнистии.

Решение вопроса через суд

Суд правомочен определять возможность признания садового дома жилым. Для этого Вы обращаетесь с соответствующим заявлением. К нему прилагаете:

договор купли-продажи, дарения или иной правоустанавливающий документ;
акт сдачи в эксплуатацию, если дом был построен за ваш счет;
копию паспорта;
акт обследования жилого помещения, подтверждающий наличие коммуникаций и прочих бытовых благ. Составить его Вы можете при участии двух соседей и представителя дачного кооператива или садового товарищества;
квитанцию об оплате государственной пошлины.

В ходе рассмотрения заявления суд установит, что в помещении действительно имеются все коммуникации и условия для нормальной жизни. После чего будет вынесено решение о признании садового дома жилым помещением.

Оно является основанием для внесения изменений в Государственный кадастр. Данная обязанность входит в полномочия кадастрового органа Росреестра.

Решение вопроса в органах местного самоуправления

Кроме суда пригодность дома для проживания может устанавливать комиссия, состоящая из представителей следующих учреждений

местного исполнительного органа;
пожарной инспекции;
архитектуры и градостроительства.

Обследование объекта и заседание комиссии происходит в присутствии заявителя. Принятие решения о признании дома пригодным для проживания оформляется в виде акта, подписанного всеми членами комиссии. Данный акт вручается заявителю и служит основанием для регистрации права собственности и прописки в доме.

Прежде, чем совершить указанную процедуру Вам необходимо получить почтовый адрес. Для этого обратитесь в местный исполнительный орган с заявлением. К нему приложите все юридические и технические документы, касающиеся дома и земельного участка.

Почтовый адрес присваивается объекту недвижимости в течение 30 дней с момента подачи заявления. Получив документ о присвоении адреса, Вы должны оформить кадастровый паспорт на дом и зарегистрировать право собственности. Данные действия производятся уполномоченными органами Росреестра. Последним этапом Вашей работы является получение выписки из государственного реестра, подтверждающей перевод садового дома из нежилого в жилой.

Дачная амнистия

Дачная амнистия – это упрощенная процедура регистрации прав собственности на дачную недвижимость и землю, действующая до 31 декабря 2020 года. Воспользоваться этим правом могут граждане:

получившие земельный участок по наследству;
пользующиеся земельным участком в бессрочном порядке;
владеющие частью территории, которая находится в собственности дачного кооператива, огороднического или садоводческого товарищества.

Дачная амнистия применима к постройкам, возведенным на земельных участках с такими целевыми назначениями, как:

ведение ЛПХ;
для садоводства и огородничества;
для строительства дач;
для ведения дачного хозяйства.

Чтобы перевести садовый дом из нежилого в жилой и зарегистрировать на него право собственности, Вам потребуются:

паспорт;
технический план;
кадастровый паспорт;
кадастровый план;
технический паспорт;
сведения, подтверждающие право пользования земельным участком;
декларация (при отсутствии вышеуказанных технических документов);
заявление установленного образца.

Данные документы передаются в Росреестр, где проходят проверку в течение 30 дней. По окончании этого срока Вам выдается свидетельство о праве собственности на садовый дом.

Приобретая земельный участок и дачу за городом, россияне могут переоформить ее со временем в жилой дом и сделать постоянную прописку.

Расскажем, что необходимо для переоформления загородной недвижимости в жилое домовладение, какими способами реально переоформление и что делать в случае отказа.

Необходимые параметры дачи для признания её жилой

Процедура переоформления недвижимого имущества возможно при некоторых условиях, касающихся участка земли и самой постройки.

Определим, какими характеристиками должна обладать земля:

Категория целевого назначения земли обязательно должна быть «земли населенных пунктов». Если же участок относится к c/х землям, то переоформление возможно, но придется изменить целевое назначение.
Земля должна относиться к территориальной зоне жилых построек.
Возможные виды разрешенного пользования: дачные и садовые дома, ЛПХ. В лучшем случае ИЖС, именно в такой вид будет переоформлена земля.

Заметьте, не все земли, предназначенные для дачи, садоводства, фермерства, огородничества могут быть переведены под ИЖС. Причина в том, что земли могут относиться к собственности муниципалитета.

Главный документ, в котором перечислены параметры и требования к жилым постройкам, является Постановление Правительства России под номером 47, принятый 28 января 2006 года .

Обозначим, какой должна быть жилая постройка:

В постройке должны быть такие помещения: жилая комната, кухня, ванная, душевая, уборная. Для каждого региона установлен минимальный размер для помещений. Например, жилой зоны в доме должно быть не меньше 12 кв.м., кухни – 6 кв.м.
Высота потолков должна быть не меньше 2,5 метров.
В дом должны быть проведены коммуникации: отопление, вода, электричество. Должна быть сделана канализация, вентиляция.
Постройка должна отвечать нормам пожарной безопасности, а также санитарным требования, экологическим, строительным и др.
Обязательно на постройку должна быть документация с БТИ – достаточно технического паспорта. В некоторых случаях требуется провести строительно-техническую экспертизу.

Вот главные отличия дачи от жилого домовладения:

Дача	Жилой дом
Временное сооружение	Капитальное строение
Сезонное проживание	Постоянное проживание
Не во всех случаях можно оформить прописку	Прописка разрешена, как временная, так и постоянная
Может находиться на с/х землях	Располагается в населенном пункте
Коммуникации не обязательны	Коммуникации обязательны

Также важным основанием для перевода дачи в жилой дом является единственное место жительства гражданина .

Если ему негде больше проживать, а на даче разрешена прописка, то он имеет права оформить имущество в собственность - и переоформить дачу в жилой дом.

Список документов для оформления дачи в жилое помещение

Для переоформления нужно собрать документационный пакет, в который входят:

Технические бумаги на дачу, постройку и земельный участок.
Копия правоустанавливающего документа.
Разрешение на переоформление, если дачей владеют другие лица. Согласие предоставляется в письменном виде.
Документ из органов местного самоуправления, подтверждающий перевод земли в категорию, пригодную под жилое строительство.
Отчет, выданный жилищной комиссией, с подтверждением, что здание подходит под требования ИЖС.
Проект на дом, если проводилась перепланировка.
Личное заявление. В нем нужно указать цель обращения. Например, вы желаете переоформить дачу в жилое домовладение, так как собираетесь проживать там постоянно и оформляете постоянную прописку.
Копия паспорта РФ.

Это - основные документы, которые могут потребоваться.

Может добавиться квитанция об оплате госпошлины за проведение кадастровых работ .

Как перевести дачу в жилой дом – поэтапная инструкция

Процедура переоформления может быть выполнена двумя способами. Перечислим их - и определим, какой вариант оптимальнее, а также укажем инструкции к действию для россиян, желающих перевести дачу в жилой дом.

1. Через судебную инстанцию

Оформление происходит намного быстрее и менее затратно, так как инициатором согласования документации выступает не заявитель, а органы.

Гражданин должен действовать поэтапно:

Этап 1. Подготовиться к судебному процессу. Необходимо собрать документацию. Если каких-то бумаг нет, то получить их в соответствующей инстанции.
Этап 2. Написать исковое заявление с требованиями. Можно обратиться к юристу, чтобы он помог правильно оформить документ. В заявлении обязательно нужно указывать третьих лиц, организаций, которые заинтересованы в данном вопросе.
Этап 3. Подать иск и копии документов в суд, находящийся по месту вашего жительства.
Этап 4. Участвовать в судебном разбирательстве. Продумайте доказательную базу, аргументируйте свои требования, тогда суд будет на вашей стороне.
Этап 5. Получить кадастровую, техническую документацию на дом .
Этап 6. Зарегистрировать свои права. Получите свидетельства о праве собственности – выписку из ЕГРН.

2. Через администрацию/органы местного самоуправления

Процедура более длительная, возможны дополнительные расходы на проведение кадастровых работ, согласование с органами.

Гражданин должен следовать такой инструкции:

Шаг 1. Сбор документационного пакета.
Шаг 2. Написание заявление в органах местного самоуправления.
Шаг 3. Получение письменного ответа от представителей администрации. Ответ, как правило, приходит в течение 1 месяца.
Шаг 4. Переоформление документов в Кадастровой палате. Обычно выдается новый технический паспорт на дом.
Шаг 5. Регистрация документа в Росреестре и получение выписки из ЕГРН , подтверждающий ваши права на дом.

Следуйте указанным инструкциям - тогда проблем с переоформлением не возникнет.

Отказ в переводе дачи в жилое помещение – как и где обжаловать его?

Конечно же, отказы все аргументированы. В письме должна быть написана причина, почему же нельзя переоформить дачу в жилой дом.

Как правило, гражданин может исправить недочеты и обратиться повторно с такой же просьбой.

Отказ в переводе может быть в нескольких случаях:

Земельный участок не соответствует требованиям, на земле нельзя возводить жилые постройки.
Дача не соответствует нормам жилого помещения. Например, не проведены все коммуникации.
Возведенная постройка не прошла одобрения от пожарной, экологической и других служб.
Нет правоустанавливающих документов, которые бы могли подтвердить приобретение земли и постройки заявителем.
Документация не прошла проверку на подлинность.